Максимальная цена «квадрата» в новостройках Москвы превысила 10 млн рублей

На фоне рекордного за пять лет прироста цен новостройки Москвы обновили максимум стоимости квадратного метра в столице. Аналитики «Метриум» зафиксировали в январе 2026 года цену пентхауса в одном из высокобюджетных проектов на уровне 10,6 млн рублей за квадратный метр – максимум за всю историю рынка.

В 2025 году произошел прирост максимальных цен, которые встречаются на рынке новостроек Москвы. По абсолютным значениям безусловным лидером стал высокобюджетный сегмент, где максимальная цена квадратного метра в продаже увеличилась за год с 8,5 млн в январе 2025 года до 10,6 млн рублей в январе 2026 года. Прирост, таким образом, составил 25%.

Объект недвижимости с самой высокой в истории удельной ценой в Москве – это пентхаус в клубном доме «Обыденский №1» от Sminex, расположенный в одноименном переулке в 150 метрах от храма Христа Спасителя в районе престижной улицы Остоженки. В январе 2026 года его общая стоимость составила 3,7 млрд рублей (10,6 млн рублей за кв. м; площадь – 349 кв. м).

«Безусловно, спрос рождает предложение, и столь высокая цена не могла бы сформироваться в вакууме, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Она является следствием совокупности нескольких ключевых факторов. В первую очередь, это уникальная локация. Тот факт, что проект на фоне нескольких конкурентов в этом же районе продемонстрировал высокую динамику и был распродан практически полностью, является подтверждением рыночной адекватности его цены. Такие объекты недвижимости, как пентхаусы в указанном проекте на Остоженке относятся к так называемой коллекционной недвижимости. Мы понимаем, что благодаря своим уникальным характеристикам этот проект всегда будет высоко цениться. При этом отмечу, что не только на первичном, но и на вторичном рынке можно встретить объекты с ценой более 10 млн рублей за квадратный метр. Особенно в закрытых продажах во «вторичке» есть лоты с такой ценой. Однако там стоимость, как правило, указывается в абсолюте за готовый объект, куда входит не только площадь, но и вся философия и наполнение пространства».

Далее по максимальной в Москве стоимости квадратного метра следуют квартиры в проектах Armani/Casa Moscow Residences от Vos'hod (8 млн рублей за кв. м) и «Лаврушинский» от Sminex (7,6 млн рублей за кв. м).

В других сегментах рынка максимальные цены также обновили рекорды. Так, в массовых новостройках в продаже появилась квартира с ценой 1,12 млн рублей за квадратный метр, что на 53% больше, чем в январе 2025 года, когда максимальная цена в сегменте составила 733 тыс. рублей за квадратный метр. Максимальная цена зафиксирована в ЖК «Level Звенигородская» от Level Group (1,12 млн рублей за кв. м), далее следует проект «Level Мичуринский» от Level Group (989 тыс. рублей за кв. м) и «Матвеевский парк» от ПИК (852 тыс. рублей за кв. м).

В бизнес-классе максимальная цена объекта в продаже также увеличилась, но менее значительно. В январе 2026 года максимальная цена квадратного метра в премиуме составила 1,53 млн рублей, тогда как в январе 2025 года застройщики предлагали самый дорогой «квадрат» за 1,26 млн рублей (+21%). Самый дорогой квадрат предлагается в ЖК «Остров» от «Донстрой» (1,53 млн рублей за кв. м). Более доступные варианты есть в ЖК Indy Towers от Группы «Аквилон» (1,41 млн рублей за кв. м) и в ЖК Amber City от ГК ФСК (1,28 млн рублей за кв. м).

«Максимальная цена в жилом комплексе формируется еще и за счет уникальных лотов, особенно на верхних этажах с особыми планировочными решениями и панорамными видами, – комментирует Ксения Цаплина, директор департамент аналитики и продукта ГК ФСК (девелопер ЖК Amber City). – Такие решения предлагают принципиально иной опыт проживания. Например, пентхаус с приватной террасой или двухуровневая квартира с камином – это уже не просто жилье, а уникальный продукт с высокой долей эстетической и эмоциональной составляющей. Такие объекты – дефицитный продукт, лимитированный самой архитектурной концепцией. Это делает их устойчивыми к рыночным колебаниям и привлекательными как для конечных покупателей, ищущих эксклюзив, так и для стратегических инвесторов».

В премиум-классе максимальные ценовые ожидания застройщиков оставались относительно стабильными на протяжении года. В январе 2026 года самый дорогой в сегменте квадратный метр застройщики предлагали приобрести за 2,43 млн рублей против 3,95 млн в январе 2025 года, то есть даже наблюдается сокращение показателя на 39%. Максимальная цена наблюдается в ЖК Nova от ГК «Самолет» (2,43 млн рублей за кв. м), комплексе «Звезды Арбата» от «Балтийской Строительной Компании» (2,41 млн рублей за кв. м), ЖК Kings & Sons от October Group (2,40 млн рублей за кв. м).

«Динамика показателя максимальной цены зависит от структуры предложения, – говорит Станислав Коновалов, член совета директоров компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – Цена может расти, если, к примеру, в продаже появляется новый самый дорогой объект и, соответственно, может и снизиться, если его приобретают или снимают с продажи. Важно видеть ретроспективу: если на рынке долгое время максимальная цена остается стабильной или снижается, то это значит, что застройщики скептически оценивают возможность появления клиентов с самыми большими бюджетами. И, напротив, если показатель устойчиво растет, то это отражает оптимизм застройщиков: они верят, что среди потенциальных клиентов есть те, кто смогут позволить себе самый дорогой объект недвижимости. В премиуме показатель был относительно стабильным на протяжении 2025 года (около 2,4 млн рублей за кв. м), что больше, чем в 2024 году (примерно 2 млн рублей за кв. м)».